¿Quién paga la plusvalía?

A la hora de vender un inmueble, es esencial conocer el impuesto de plusvalía. ¿Sabes por servirnos de un ejemplo quién lo paga? ¡Te lo explicamos todo!

Si te encaras en venta de un piso, seguramente te preguntes quién paga la plusvalía. Descubre en este artículo la contestación, y de paso vas a poder conseguir toda la información que precisas sobre este impuesto.

1. ¿Exactamente en qué consiste la plusvalía municipal?

Los inmuebles urbanos acostumbran a valorizarse con el tiempo. Cuando se adquiere un bien de esta clase, hasta el momento en que este se transmite nuevamente, por norma general aumenta su valor. Por tal razón, hay un impuesto que grava esa plusvalía, y que exactamente se conoce con el nombre de plusvalía municipal o bien sencillamente plusvalía, aunque su nombre técnico es “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”. Los Municipios son los encargados de establecerlo, y se hacen cargo de su administración integra.

Es decir, el hecho imponible de este impuesto es el aumento de valor que experimentan los terrenos urbanos, y que tiene sitio cuando se transmite su propiedad o bien cualquiera de los llamados “derechos reales” sobre tal terreno por medio de cualquier título, sea una venta, una herencia, etc.

2. ¿Quién paga la plusvalía?

La ley distingue 2 situaciones en el momento de establecer quién es el obligado a abonar la plusvalía:

  • Cuando se trata de transmisiones de terrenos, o de herencias y donaciones, el obligado a abonar el impuesto es el quien adquiere.
  • En caso de compra y venta, el obligado a abonar va a ser el vendedor.

3. ¿Pueden convenir las partes algo diferente?

Es muy frecuente en las compraventas pactar en escritura que la plusvalía la pague el vendedor. Si ocurre esto, el Municipio debe virar la liquidación al vendedor y también ignorar dicho acuerdo. No se debe olvidar que la ley prohíbe que los elementos de la obligación fiscal sean perturbados por medio de actos o bien convenios entre los particulares. Dichos pactos no surten efectos frente a la Administración, aparte de poder producir consecuencias jurídicas a nivel privado.

Lo que aconsejan los especialistas al vendedor es que solicite al comprador una provisión de fondos, ya antes de escriturar, para poder hacer frente al pago de la plusvalía.

4. ¿De qué manera se calcula la plusvalía?

La plusvalía se paga multiplicando el valor catastral del terreno por el factor aprobado por el Municipio al que este pertenezca (los máximos factores acostumbran a estar en torno al tres,5%), y por el número de años que han trascurrido desde la adquisición, hasta un límite de veinte años.

Como resultado de la operación precedente se consigue la base imponible, que deberá multiplicarse ahora por el género de impuesto que establezca el Ayuntamiento (el máximo es de más o menos el treinta%). El resultado es la cuota que se debe abonar.

Es decir, conforme esta fórmula, cuantos más años hayan trascurrido desde el instante en que se adquirió el inmueble y hasta el instante de la transmisión, más alta va a ser la cantidad a abonar  por este impuesto. Estas reglas solo se van a aplicar cuando hayan pasado menos de veinte años entre la adquisición del inmueble y su venta. Pasados ese tiempo, el impuesto no va a aumentar.

Una vez trascurridos los veinte años de la adquisición del inmueble, el impuesto de plusvalía no aumenta.

5. ¿Hay que abonar este impuesto si bien el inmueble no aumente de valor?

En el año dos mil diez, una sentencia de un juzgado de Cuenca cuestionó la fórmula matemática que se aplica para conseguir la cantidad a abonar la plusvalía. Mas alén de esto, un par de años después, en dos mil doce, una sentencia del Tribunal superior de Justicia de Cataluña estimó que no se había producido un aumento real del valor del terreno, y que en consecuencia no había ninguna obligación de tributar por este impuesto. Esta sentencia marcó un jalón, y poco a poco más jueces prosiguen esa interpretación.

Es decir, muchos jueces están posicionándose contra este impuesto, estimando que no hay obligación de tributar por exactamente el mismo cuando no ha habido un aumento en el valor del terreno urbano. Aunque asimismo existen algunas personas que estiman que los jueces no han interpretado la regla de forma conveniente, confundiendo pérdida patrimonial con pérdida de valor.

Pero la verdad es que están prosperando las demandas en aquellos casos en que se puede acreditar que no ha existido un aumento de valor, y sí una devaluación. A veces es preciso un peritaje para probar este hecho, mas en ocasiones las propias escrituras de compra y venta y tasaciones hipotecarias son prueba suficiente.

Entonces, ¿qué se puede hacer?

Lo que recomiendan los especialistas es proseguir los 2 siguientes pasos:

  1. En primer sitio, pagar la plusvalía en los treinta días siguientes a la transmisión (el plazo se amplía a los seis meses tratándose de una herencia. De este modo se evitan posibles sanciones.
  2. posteriormente, demandar el importe pagado y los intereses de demora, acción para la que se cuenta con un plazo de cuatro años. Esto es de este modo si el impositor presenta una autoliquidación por el impuesto. Mas si el Municipio avisa al vendedor una liquidación, este cuenta solo con un mes para recurrirla.

¿Vale la pena verdaderamente demandar?

Es Aquí donde está el quid de la cuestión. El proceso de reclamación es costoso y largo (la resolución puede tardar entre doce y dieciocho meses), de manera que hay especialistas que estiman que este solo compensa si hay mucho dinero en juego y buenas perspectivas. De forma general, se aconseja lo siguiente:

  • Si se aporta una prueba pericial, asistir a juicio cuando la reclamación supera los cuatro.000 o bien cinco.000 euros.
  • De no precisar la pericial, demandar desde los tres.000 euros.

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